Que faire si l’on découvre un défaut à son bien immobilier après l’achat ?

13 décembre 2023

Vous avez acheté la maison ou l’appartement de vos rêves et y avez emménagé depuis déjà un moment. C’est alors que vous découvrez une fissure, un problème de canalisation, ou une autre détérioration importante. L’artisan sollicité vous explique que ce problème trouve son origine dans un défaut qui existait déjà avant l’achat du bien. Celui-ci peut alors être considéré comme un vice caché. Dans ce cas, il est possible de demander un remboursement au vendeur. Il faut néanmoins que le problème réunisse certaines conditions.


Qu’est-ce qu’un vice caché ?


La notion de vice caché (ou défaut caché) s’applique à tous les types de vente, mobilière ou immobilière, entre particuliers ou professionnels. Le Code civil et la jurisprudence ont défini les conditions qui permettent de l’invoquer. Il doit à l’évidence être "caché", mais cela ne signifie pas qu’il s’agit uniquement des défauts connus du vendeur et que celui-ci aurait tenté de dissimuler. Le simple fait qu’il n’ait pas été apparent pour l’acheteur suffit, même si le vendeur n’en avait pas connaissance.
Ce défaut doit rendre le bien "impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix", précise l’article 1641 du Code civil. Dans le cas d’une vente immobilière, on peut ainsi inclure tout défaut qui implique des travaux très chers, qui auraient sans doute influé sur le prix de vente (fondations défectueuses, termites, dalle fissurée…). Le vice caché ne doit pas être dû à un élément extérieur au bien et doit à l’évidence exister avant la vente.


Dans quels cas le vendeur doit-il indemniser l’acheteur ?

Par défaut, les ventes sont soumises à une garantie de vice caché. Elle implique que l’acheteur peut demander un remboursement d’une partie du prix du bien, des réparations nécessaires ou l’indemnisation des dommages causés, voire l’annulation de la vente. En matière immobilière, le remboursement sera souvent privilégié à moins que le bien ne puisse être remis en état.
Cependant, il est possible de s’affranchir de cette règle. Un contrat de vente peut contenir une clause de non-garantie de vice caché. Toutefois, elle ne s’applique que si le vendeur est de bonne foi et n’a pas connaissance d’un défaut. S’il a volontairement dissimulé un vice, elle sera caduque. Il est donc important de vérifier si cette clause existe et éventuellement de négocier le prix d'achat en conséquence. Enfin, le vice caché ne pourra être invoqué dans le cas d’une vente « en l’état ». Le bien est alors souvent moins cher, car l’acheteur accepte de courir certains risques.


Quel délai pour agir en cas de vice caché ?

Deux délais s’appliquent concernant de tels défauts. Le premier, de deux ans, court à partir de la découverte du défaut. Le propriétaire peut tenter de régler le problème à l’amiable, faire appel à un médiateur, à un conciliateur de justice, ou saisir le tribunal. À noter que ce délai de deux ans peut être suspendu le temps qu’une expertise soit effectuée.
Un second délai concerne la prescription de la garantie. Il a longtemps été l’enjeu d’une bataille jurisprudentielle, car deux règles pouvaient en théorie s’appliquer. Mais la Cour de cassation a finalement tranché. Dans un communiqué de juillet 2023, elle affirme que la garantie ne se prescrit qu’au bout de vingt ans après la vente. Si durant cette période l’acheteur découvre un défaut, il aura donc deux ans pour agir.

Source : tf1info.fr

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