Compromis : quelle différence entre une clause suspensive et une clause résolutoire ?

18 décembre 2019

Un compromis de vente peut contenir à la fois des clauses suspensives et des clauses résolutoires, qui permettent d’encadrer les conditions de conclusion de l’acte de vente définitif. Mais ces deux types de clauses n’ont pas les mêmes conséquences sur la vente.

La clause suspensive et la clause résolutoire : quelles différences ?

Le compromis de vente est un avant-contrat que le vendeur et l’acheteur signent quelques semaines avant de conclure la vente définitive chez le notaire. Ce compromis contient plusieurs mentions et dispositions légales, et notamment des clauses suspensives et des clauses résolutoires. Mais ces deux types de clauses n’ont pas les mêmes conséquences sur le contrat :

  • - Une clause suspensive implique que la conclusion définitive du contrat ne pourra avoir lieu que si cette clause se réalise. Sans la réalisation de cette clause, le contrat de vente sera donc annulé.
  • - Une clause résolutoire signifie que le contrat existe et a été conclu entre les deux parties, mais que si cette clause se réalise effectivement, le contrat de vente sera alors résilié.

En d’autres termes, dans le cas d’une clause suspensive, la vente n’a pas encore été conclue car elle est suspendue à la condition suspensive, alors que dans le cas d’une clause résolutoire, le contrat a existé et a bien été conclu mais il est résilié.

Quelques exemples de clauses suspensives et résolutoires

Les clauses suspensives et les clauses résolutoires présentent des caractéristiques différentes et n’entraînent pas les mêmes conséquences, mais leur nature est encadrée. Cela signifie que l’on ne peut pas mentionner dans le compromis de vente n’importe quelle clause à sa guise.

La clause suspensive la plus répandue dans les compromis de vente consiste à conditionner la vente définitive à l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur de la part de sa banque, ou à la vente du précédent logement. Si la banque refuse d’octroyer le prêt ou que le logement n’est pas vendu, la vente définitive n’aura alors pas lieu.

La clause résolutoire peut concerner par exemple le paiement du dépôt de garantie : si ce dernier n’est pas payé dans les délais impartis, la vente est alors considérée comme nulle. Il peut également s’agir de la découverte de vices cachés dans le logement. Si l’acquéreur s’aperçoit de vices cachés dans le logement après la conclusion de la vente, il peut là encore demander son annulation, à condition qu’une clause résolutoire ait été insérée dans le compromis.

L’importance du compromis lors d’une vente immobilière

Le compromis de vente est un avant-contrat qui présente une importance majeure, car il permet de sceller l’accord entre les parties. En signant ce contrat, le vendeur et l’acquéreur s’entendent sur la nature du bien, son prix et la date à laquelle le bien sera cédé. C’est également à ce moment que l’acquéreur verse le dépôt de garantie à hauteur de 5 à 10 % du prix de vente. Il bénéficie cependant d’un délai de rétractation de 10 jours qui court à partir du lendemain de la signature du compromis.

Notez que le compromis de vente est un engagement réel et censé être définitif. Une fois que le délai de 10 jours s’est écoulé, seule l’exécution d’une clause suspensive ou d’une clause résolutoire peut mettre fin au contrat.

Source : edito.seloger.com

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