Comment calculer la plus-value sur la vente d'un bien immobilier ?

11 décembre 2018

En revendant un bien immobilier plus cher qu'on ne l'a acheté, on réalise une plus-value. Cette plus-value peut être taxée selon les cas, mais d’autres cas vous permettent d’être exonéré(e) ou de bénéficier d’un abattement. 


LES POINTS CLÉS DE LA PLUS-VALUE SUR UN BIEN IMMOBILIER

Lors de la revente d’un bien immobilier, il est utile de savoir si ce dernier va être soumis à l’impôt sur la plus-value. En effet, si certains biens sont exonérés de cette taxe, d'autres y sont soumis :

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

- Si vous vendez votre résidence principale ou un bien dont la valeur est inférieure à 15 000 € ou un bien détenu depuis plus de 30 ans, vous êtes exonéré(e) de taxe sur la plus-value.

- La plus-value réalisée pour une résidence secondaire est taxées à hauteur de 36,2 %.

- La vente d'un terrain constructible permet d'obtenir un abattement de 70 à 100 %.


Bon à savoir : Si vous ne connaissez pas le montant exact des frais de notaire, vous pouvez les estimer à 7,5 % en moyenne du prix d’achat hors taxes.


QUELS SONT LES BIENS SOUMIS À LA TAXE SUR LA PLUS-VALUE ?

Tous les biens qui n’entrent pas dans la catégorie des logements exonérés ou pouvant bénéficier d’un abattement, sont soumis à la taxe sur la plus-value. C’est notamment le cas des résidences secondaires, qui sont désormais soumises à une taxe de 36,2 %. Dans ce cas, la plus-value immobilière est prélevée l’année de sa réalisation, contrairement aux autres revenus.


COMMENT CALCULER LA PLUS-VALUE D'UN BIEN IMMOBILIER ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix auquel vous avez acheté votre bien immobilier. Mais ce calcul doit tenir compte de certains paramètres :

Lors de votre calcul, vous devez ajouter au prix d’achat, le montant correspondant aux frais de notaire, les dépenses que vous avez effectuées pour d’éventuels travaux de rénovation, les frais de raccordement, etc.

- Dans votre calcul du prix de vente, vous devez ajouter à ce montant les charges payées par l’acquéreur, et vous retirez le montant correspondant aux frais de notaire, les frais de diagnostics obligatoires, etc.



LES CAS D'EXONÉRATION DE LA TAXE SUR LA PLUS-VALUE

Certains cas vous permettent de bénéficier d’une exonération totale de taxe sur la plus-value. C’est notamment le cas de la vente d’un bien dont la valeur est inférieure à 15 000 € ou encore des biens détenus depuis plus de 30 ans. Mais le cas d’exonération le plus courant reste la revente d’une résidence principale, quelle que soit la durée de détention, et quel que soit le montant de la vente et de la plus-value réalisée. En revanche, la définition de la résidence principale répond à des critères stricts si vous souhaitez bénéficier de cette exonération :

Votre résidence principale définit votre lieu d’habitation habituel et effectif la plus grande partie de l’année. C’est donc le lieu où se situe le centre de vos intérêts familiaux et professionnels.

- Vous n’êtes pas soumis à une durée d’habitation légale, mais vous devez pouvoir prouver que le logement constitue votre résidence principale.

Notez que l’exonération de la taxe sur la plus-value concerne également les dépendances immédiates et nécessaires de votre habitation, et qui sont vendues en même temps que le logement. Il s’agit par exemple d’une cave, d’une place de parking, d’une chambre de service, d’un jardin privatif, d’une cour et du terrain qui entoure l’habitation.


Bon à savoir : Si la distance qui sépare votre habitation de la dépendance est trop importante (supérieure à 1 km), l’exonération sur la plus-value ne s’applique pas.

Lorsque l’on parle d’impôt sur la plus-value, il s’agit en réalité de distinguer deux types d’impôts qui s’appliquent et qui sont calculés indépendamment l’un de l’autre. 

COMMENT CALCULER LE MONTANT DE L'IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE

Un impôt forfaitaire au titre de l'impôt sur le revenu, à un taux de 19%

Il s’applique à la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans. Un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 23 ans, de la façon suivante :

  • Un abattement de 6 % par an entre 6 et 21 ans de détention.
  • Un abattement de 4 % pour la 22e année de détention révolue, pour atteindre un abattement de 100 %.

Les prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2%

Les prélèvements sociaux s’appliquent à la totalité de la plus-value pour les bien détenus moins de 5 ans. Par la suite, un abattement progressif est appliqué pour les biens détenus entre 5 et 30 ans, de la façon suivante :

  • 1,65 % par an entre 6 et 21 ans de détention.
  • 1,60 % pour la 22e année de détention.
  • 9 % par an entre 23 et 30 ans de détention, pour atteindre un abattement de 100 %.
Bon à savoir : Ces deux impôts sont dégressifs en fonction du nombre d’années de détention du bien. Au bout de 30 ans de détention, le bien est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value.



Source : edito.seloger.com

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