Comment calculer la plus-value de sa résidence secondaire ?

Plus-value sur la vente d'une résidence secondaire : la base de calcul

Pour le grand public, la plus-value immobilière correspond au bénéfice tiré de la vente d’un bien, c’est-à-dire au prix de vente moins le prix d’achat. Il faut toutefois préciser ces contours. Rappelons d’abord que la plus-valuen’est pas imposée sur la résidence principale. Lors de la vente de votre résidence secondaire, si vous pensez réaliser une bonne opération financière, il convient de savoir quel sera son niveau, afin d’estimer précisément les frais à prévoir.

La plus-value se définit par la différence entre le prix de vente – auquel il faut soustraire les frais de cession et la TVA acquittée – et le prix d’achat – auquel il faut ajouter les frais d’enregistrement (réels ou forfait de 7,5 % du prix).

Dans le cas d’une succession ou d’une donation, le calcul est le suivant : prix de vente moins valeur déclarée au moment de l’acte avec majoration des frais réels et droits de mutation. Cette plus-value effective sera alors imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Réduire sa plus-value immobilière en intégrant les dépenses liées aux travaux

Si vous prévoyez une plus-value immobilière importante, ce n’est peut-être pas uniquement à cause de la hausse des prix de l’immobilier, mais parce que vous avez rénové cet appartement ou cette maison. Le coût de ces travaux peut venir majorer le prix d’acquisition dans votre calcul, afin de réduire la plus-value et donc sa taxation. A noter que vous devez présenter des justificatifs issus d’une entreprise, et que tous les frais liés aux réparations et à l’entretien du bien ne seront pas pris en considération.

Des abattements, voire une exonération en fonction de la durée de détention du bien

Si vous vendez votre bien moins de 6 ans après l’avoir acheté, vous ne bénéficierez d’aucun abattement.

• - Entre la 6e et la 21e année, vous pourrez en revanche appliquer un double abattement par année de détention : 6 % sur l’assiette impôt sur le revenu, et 1,65 % sur l’assiette prélèvements sociaux.
• - La 22e année, les abattements suivants s’appliquent : 4 % et 1,60 %.
• - Entre la 23e et la 30e année, la plus-value sera uniquement imposée au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement de 9 %.
• - Enfin, au-delà de 30 ans de détention, vous serez totalement exonéré.

Les abattements et exonérations exceptionnels

Sous certaines conditions, les terrains et biens destinés à être démolis peuvent bénéficier d’un abattement de 70 % ou 85 %. Plusieurs cas d’exonération de plus-value immobilière de résidence secondaire peuvent également être évoqués. En effet, si le montant de la vente est inférieur à 15 000 € pour une personne seule, ou 30 000 € pour un couple, aucune taxe n’est due. Les retraités et personnes invalides aux ressources modestes peuvent également se voir exonérés de cet impôt.